Cimientos agrietados
El concreto se agrieta por muchas razones: retracción al curar, temperatura, edad, raíces, agua, movimiento del suelo o sismos. El ancho de una grieta por sí solo no indica cuál fue la causa ni si sigue cambiando.
Lo que ayuda es el contexto: dónde está la grieta, su dirección y patrón, si un lado está desplazado respecto del otro, si coincide con grietas dentro de la casa y si cambia con los meses. Fotos fechadas tomadas desde el mismo punto sirven más que una sola medición.
Rellenar o sellar una grieta es una medida estética o contra la humedad; no es un diagnóstico estructural ni demuestra que el movimiento se detuvo.
Asentamientos y pisos desnivelados
Los pisos inclinados, las puertas que se traban y las grietas diagonales sobre vanos pueden venir de un asentamiento del cimiento, pero también de una estructura que se combó con los años, postes o soleras deteriorados bajo el piso, remodelaciones antiguas que quitaron apoyos o humedad estacional que hincha puertas y marcos.
Distinguirlos suele requerir revisar en el sitio el cimiento, el espacio bajo el piso y la estructura a la vez. Si se sospecha movimiento del suelo, el profesional que puede investigarlo es un ingeniero geotécnico; las zonas de peligro del California Geological Survey indican dónde puede exigirse esa investigación, no qué hay bajo una casa concreta.
Anclar y arriostrar contra sismos no corrige asentamientos, y nivelar un piso no explica por sí solo por qué se movió.
Losa frente a cimiento elevado
Un cimiento elevado sostiene un piso de madera sobre el terreno con muros perimetrales y apoyos interiores, dejando un espacio bajo el piso. Gran parte de lo que lo afecta —soleras, postes, apoyos, humedad, anclajes— puede verse desde abajo. Una losa sobre terreno es un piso de concreto apoyado en el suelo; su cara inferior no se ve, por lo que la evaluación depende más de señales en la superficie, niveles del piso y, si hace falta, de una investigación de ingeniería.
Cada tipo plantea preguntas distintas. El refuerzo de arriostrar y anclar, tal como lo describe el California Residential Mitigation Program, se aplica a casas de madera elevadas. Las fugas de plomería, las grietas y los asentamientos pueden afectar a ambos tipos, pero se investigan de forma diferente.
Ningún tipo es "mejor" en general; importan su estado y la pregunta que se quiere responder.
Apoyos bajo el piso y sistemas de poste y dado
Bajo muchos pisos elevados, las vigas interiores se apoyan en postes de madera sobre dados o zapatas de concreto. Con el tiempo, los postes pueden pudrirse o rajarse donde tocan concreto o suelo húmedo, los dados pueden inclinarse o hundirse, y propietarios anteriores pudieron añadir calzas, gatos o bloques de calidad incierta.
Estas condiciones suelen poder repararse dentro de un alcance definido, pero si un apoyo es adecuado —y qué debería reemplazarlo— depende de lo que carga y de cómo se une. FEMA P-1100 trata las viviendas con espacio bajo el piso como una configuración propia con vulnerabilidades sísmicas en muros cortos y anclaje de soleras; los apoyos de carga vertical y las vulnerabilidades sísmicas son preguntas relacionadas pero distintas.
Poner un poste o un gato bajo una viga combada no sustituye entender por qué se combó.
Recalce y estabilización
El recalce lleva el apoyo de un cimiento a un suelo más profundo o competente. Hay sistemas como pilotes helicoidales (atornillados), pilotes de empuje o resistencia (hincados o presionados con el peso de la casa), pilotes perforados y recalce convencional de concreto. El levantamiento de cimientos por presión y la inyección de concreto o mortero para estabilizar figuran en la clasificación D-30 del California State License Board (Pile Driving and Pressure Foundation Jacking).
Decidir si recalzar, con qué sistema y dónde es una decisión de ingeniería basada en un estudio de suelos y en la estructura. Estabilizar una ladera —muros de contención, cimientos profundos, drenaje— es un problema de diseño geotécnico y estructural, a menudo con sus propios permisos. Elevar losas inyectando espuma de poliuretano o lechada puede subir algunas superficies de concreto, pero levantar concreto no es automáticamente una solución para un cimiento que soporta cargas.
Estos métodos se describen como referencia. KB Remodeling no afirma realizarlos ni tener la clasificación D-30; cuando un proyecto los necesita, lo decimos y coordinamos con el ingeniero y el contratista especializado correspondiente.
Drenaje y humedad alrededor del cimiento
El agua interviene en muchos problemas de cimientos: suelo que se ablanda o se hincha, madera que se pudre en un espacio bajo el piso húmedo, eflorescencias en el concreto o erosión cerca de las zapatas. Contribuyen a menudo bajantes que descargan junto al muro, terreno con pendiente hacia la casa, riego cerca del cimiento y fugas en tuberías de suministro o desagüe.
Observar adónde va el agua durante y después de la lluvia es de lo más útil que puede hacer un propietario antes de una visita. Corregir una causa visible de drenaje suele formar parte de un alcance razonable de reparación; el diseño del drenaje para una casa nueva o una ladera se trata aparte en la guía de nivelación y drenaje.
Controlar la humedad protege el cimiento; no repara daños estructurales ya producidos.