Revisión del espacio bajo el piso
Si hay muro corto, su altura, el estado de la solera y del cimiento, y el espacio disponible para trabajar.
Reparación de cimientos / Refuerzo sísmico
Refuerzo sísmico para casas de madera elevadas
Muchas casas antiguas de Los Ángeles se apoyan en un cimiento elevado con poco o nada que una la estructura de madera al concreto. Un refuerzo sísmico añade esa unión y, donde muros cortos (cripple walls) sostienen la casa, los arriostra para que sea menos probable que colapsen en un terremoto.
Consultar sobre un refuerzo sísmicoResumen
El California Residential Mitigation Program describe dos versiones comunes: solo anclar, cuando la estructura se apoya directamente en el muro de cimiento, y arriostrar y anclar, cuando hay muros cortos entre el cimiento y el piso. Lo que hay bajo su casa define cuál aplica.
Un refuerzo mejora cómo la casa se mantiene sobre su cimiento durante un sismo. No nivela pisos, no cierra grietas ni detiene asentamientos. Si el cimiento está dañado o se mueve, hay que entenderlo primero, porque anclar la estructura a un cimiento que falla no resuelve el problema.
A quién ayuda
- Propietarios de casas de madera elevadas con espacio bajo el piso, sobre todo antiguas
- Propietarios que no ven pernos ni placas en la solera al mirar bajo la casa
- Propietarios que planean una remodelación y quieren hacer el trabajo estructural con el acceso abierto
- Propietarios que exploran el programa estatal Earthquake Brace + Bolt; la elegibilidad y las reglas de contratistas las fija el programa
01
Qué puede incluir la obra
El alcance y los métodos reales dependen de la evaluación del sitio y del diseño aprobado.
Anclaje
Pernos o placas que unen la solera al concreto, con la separación y el tipo que indica el plano.
Arriostramiento de muros cortos
Paneles estructurales clavados a los montantes del muro corto, con ventilación y bloqueos según el plano.
Reparaciones relacionadas
Sustituir tramos de solera o postes deteriorados encontrados durante la obra, cuando el plano o el ingeniero lo permiten.
A
Las tres uniones, en lenguaje sencillo
En un sismo, el suelo mueve primero el cimiento. Lo que une la casa a él decide si la casa se mueve con el cimiento o se desliza y cae.
Anclaje al cimiento
Pernos de acero o placas aprobadas que fijan la estructura de madera al concreto. Sin ellos, la casa puede apoyarse en el cimiento solo por su peso.
Anclaje de la solera
La solera es la tabla plana que descansa sobre el muro de cimiento. Anclarla significa fijarla al concreto para que la estructura no se deslice.
Arriostramiento de muros cortos
Los muros cortos (cripple walls) son muros bajos de montantes en algunos espacios bajo el piso, entre el cimiento y el primer piso. Arriostrarlos con paneles estructurales evita que se doblen de lado.
Solo anclar y arriostrar y anclar, lado a lado
Esquemas conceptuales solo para entender. No son detalles de construcción: herrajes, separaciones, paneles y clavado salen del plano aprobado para la casa real.
B
Tres situaciones distintas, tres reglas distintas
A menudo se agrupan como "refuerzo sísmico". Difieren en construcción, norma y en si la obra es voluntaria u ordenada.
| Situación | Cómo se ve | Obra típica | Norma o regla | Voluntario u obligatorio |
|---|---|---|---|---|
| Casa unifamiliar elevada | Casa de madera sobre un espacio bajo el piso, con o sin muros cortos | Solo anclar, o arriostrar y anclar si hay muros cortos | CRMP describe los refuerzos EBB según el Código de Edificios Existentes de California, Capítulo A3, para casas ligeras de madera · fuente | Voluntario para el propietario, salvo que una autoridad local o el proyecto indique otra cosa |
| Vivienda sobre garaje | Casa antigua con un cuarto sobre el garaje y su gran abertura de puerta | Reforzar los muros del garaje (paneles, columnas de acero o muros patentados, vigas, conectores) más el refuerzo bajo el piso si existe | CRMP describe los refuerzos ESS con juegos de planos FEMA P-1100; aun así puede requerirse un ingeniero · fuente | Voluntario para el propietario |
| Edificio multifamiliar soft-story (Ciudad de LA) | Apartamentos o condominios antiguos de madera de varios pisos con estacionamiento bajo la vivienda o frentes abiertos | Refuerzo de ingeniería del piso débil | Programa obligatorio de LADBS bajo las Ordenanzas 183893 y 184081 · fuente | Obligatorio para edificios dentro del alcance cuando LADBS emite una orden, con plazos fijados por la ordenanza |
La antigüedad por sí sola no hace elegible una casa para un programa ni obliga a reforzarla. Si un edificio está dentro del alcance lo decide el programa o la autoridad de construcción, con sus propios criterios.
C
De la primera revisión al permiso cerrado
- 01
Evaluación
Ver lo que realmente hay bajo la casa: tipo y estado del cimiento, solera, muros cortos, acceso, humedad.
- 02
Tipo de plano
Decidir si un plano estándar aprobado sirve para la casa o si un ingeniero debe diseñar el refuerzo. Concreto dañado, muros altos o inusuales y laderas suelen requerir ingeniero.
- 03
Permiso
Lo emite la autoridad de construcción de la dirección: LADBS dentro de la Ciudad de Los Ángeles; otras ciudades y el Condado en el resto.
- 04
Obra
La instalación sigue el plano; lo que aparezca y el plano no cubra se consulta antes de cambiarlo.
- 05
Inspección
El inspector de la autoridad revisa la obra en las etapas que exige el permiso.
- 06
Cierre
Inspección final, permiso cerrado, y plano, tarjeta de permiso y fotos guardados juntos para el propietario.
Sobre los programas de subvenciones
- CRMP administra Earthquake Brace + Bolt (EBB) para casas elevadas y Earthquake Soft-Story (ESS) para viviendas sobre garaje.
- La inscripción abre por periodos limitados, y la elegibilidad depende de la ubicación (código postal), la casa, la propiedad y ocupación, y los fondos disponibles.
- La obra subvencionada debe hacerla un contratista del directorio de CRMP; EBB también admite propietarios constructores calificados, ESS exige contratista del directorio.
- Las casas en una Zona Especial de Riesgo de Inundación de FEMA pueden tener condiciones adicionales de seguro y registro para subvenciones mayores financiadas por FEMA.
KB Remodeling no afirma estar en el directorio de contratistas de CRMP, tener capacitación o certificación de FEMA, ni aprobación de ningún programa. No prometemos aprobación de subvenciones, reembolsos ni descuentos de seguro.
Verificar elegibilidad en CRMP ↗Directorio de contratistas de CRMP ↗
Antes de una visita de refuerzo: qué reunir
Una lista para la evaluación, no instrucciones para hacer trabajo estructural usted mismo. No entre a un espacio bajo el piso mojado, estrecho o con cables expuestos.
- Dónde está el acceso bajo el piso y qué hay guardado o bloqueándolo
- Fotos que ya tenga de la parte inferior de la casa, con fechas
- Año de construcción y permisos o planos que conserve, incluidos refuerzos o trabajos de cimiento anteriores
- Si hay un cuarto sobre el garaje y si la casa está en ladera
- Concreto agrietado, desmoronado o parchado que haya notado, y dónde
- Ubicación del calentador de agua y del medidor de gas, y notas sobre humedad o plagas
- Cualquier inscripción o correspondencia con CRMP, si presentó solicitud
Referencias oficiales
Motivos frecuentes
- No hay pernos ni placas visibles en la solera
- Muros cortos de madera entre el cimiento y el primer piso
- Una compra, una consulta de seguro o una remodelación que motiva una revisión estructural
- Concreto agrietado o desmoronado: señal para evaluar antes de reforzar
Opciones
- Solo anclar
- Cuando la estructura del piso se apoya directamente en el muro de cimiento, el anclaje suele bastar.
- Arriostrar y anclar
- Cuando hay muros cortos, se arriostran con paneles y la solera se ancla al cimiento.
- Plano estándar o plano de ingeniería
- Algunas autoridades ofrecen planos estándar para casas que cumplen ciertos requisitos. Muros cortos altos, casas en ladera, cimientos dañados o estructuras poco comunes suelen requerir diseño de ingeniero.
Límites y lo que no es
- Un refuerzo no hace la casa a prueba de terremotos; reduce debilidades concretas conocidas.
- El refuerzo no repara asentamientos, grietas ni problemas de drenaje.
- Las casas sobre losa, sobre pilotes en ladera o con cimientos muy deteriorados quedan fuera de un enfoque simple de arriostrar y anclar.
- No afirmamos participar ni ser elegibles en ningún programa de subvenciones; consulte las reglas del propio programa.
02
Contratista, ingeniero e inspector municipal
| Aspecto | Evaluación del contratista (KB) | Ingeniero con licencia | Inspección de la ciudad o del condado |
|---|---|---|---|
| Pregunta que responde | Qué es visible y qué siguiente paso práctico conviene | Qué lo causa y cuál debe ser el diseño | Si la obra con permiso coincide con los planos aprobados |
| Cuándo | Antes de decidir nada | Cuando se cuestiona movimiento, capacidad, suelo o diseño | En las etapas del permiso durante la obra |
| Sirve para | Planificar y cotizar un alcance definido | Criterio y planos profesionales de ingeniería | Cumplimiento normativo de la obra inspeccionada |
En este proyecto
Si aplica un plano estándar o un diseño de ingeniería se decide con la autoridad de construcción de la dirección; la Ciudad de Los Ángeles, por ejemplo, publica planos estándar a través de LADBS, y otras ciudades tienen sus propios procedimientos. Cuando hace falta un ingeniero, él diseña el refuerzo y puede observarlo. El inspector de la ciudad o del condado revisa la obra en las etapas que exige el permiso. Nuestra revisión bajo el piso es una evaluación del contratista, no de ingeniería.
Permisos →03
Secuencia habitual
- 01
Revisión bajo el piso
Comprobamos acceso, muros cortos, solera y cimiento visible.
- 02
Tipo de plano
Plano estándar si la casa califica; si no, diseño de ingeniero.
- 03
Permiso
Se obtiene el permiso de la autoridad de la dirección antes de empezar.
- 04
Obra e inspección
Se instalan anclajes y arriostramiento, se inspeccionan y se restituyen tapas y rejillas.
Preguntas de acceso y molestias
- ¿Hay una tapa de acceso y cuánta altura libre tiene el espacio bajo el piso?
- ¿Hay instalaciones, ductos o aislamiento que haya que mover y reponer?
- ¿Hay humedad, escombros o daños por plagas bajo la casa?
- La mayor parte del trabajo ocurre bajo el piso; el ruido y las interrupciones dentro de la casa suelen ser limitados, pero no nulos.
Preguntas frecuentes de propietarios
¿Cómo sé si tengo muros cortos?
Mire por el acceso bajo el piso: si hay muros bajos de montantes de madera sobre el concreto, son muros cortos. Si la estructura del piso se apoya directamente en el concreto, no hay. Podemos confirmarlo en una visita.
¿Anclar y arriostrar corrige asentamientos?
No. Anclar y arriostrar refuerza la unión entre una casa de madera elevada y su cimiento; reparar asentamientos atiende el movimiento o daño del propio cimiento. Si existen ambas preocupaciones, evalúe el estado del cimiento antes de elegir el plano de refuerzo. Las habitaciones sobre un garaje siguen otra ruta de evaluación, explicada en el recurso sísmico de esta página.
¿Pueden reforzar una casa sobre losa?
Las casas sobre losa suelen estar unidas de otra forma y quedan fuera del enfoque de arriostrar y anclar. Otros aspectos sísmicos, si los hay, requieren revisión de un ingeniero.
¿La ciudad exigirá un permiso?
En general, sí. La autoridad de su dirección decide qué plano e inspecciones se requieren.
¿Un refuerzo corrige asentamientos o pisos desnivelados?
No. Anclar y arriostrar mejora la unión entre la casa y el cimiento durante un sismo. Asentamientos, pisos inclinados y drenaje son temas aparte y requieren su propia evaluación.
¿Y si el concreto del cimiento está agrietado o desmoronado?
Hay que entenderlo primero. Los anclajes necesitan concreto sano. Los tramos deteriorados pueden requerir ingeniero, reparación o sustitución parcial antes del refuerzo o como parte de él.
¿Podemos seguir viviendo en la casa durante la obra?
Por lo general sí, porque casi todo ocurre bajo el piso o en el garaje. Habrá ruido, necesidad de acceso y cortes ocasionales de servicios; en casas con vivienda sobre garaje, el garaje puede quedar fuera de uso un tiempo.
¿Quién tramita el permiso?
En un proyecto contratado coordinamos el permiso con la autoridad de la dirección, con un plano estándar cuando aplica o con los planos del ingeniero cuando no. El propietario firma donde la autoridad lo exige.
¿Cómo entran a un espacio bajo el piso muy estrecho?
Por el acceso existente cuando es posible. Si el acceso o la altura no alcanzan, puede hacer falta una abertura nueva; eso se habla al definir el plano, no es una sorpresa.
¿Qué documentación tendré al final?
El plano aprobado, el permiso con las firmas de inspección y fotos de la obra antes de cubrirla. Programas como EBB o ESS tienen sus propias reglas de documentación.
Otros servicios de cimientos
Páginas de planificación relacionadas
- Reparación de cimientos o refuerzo sísmico
- Permisos e inspecciones de cimientos
- Permisos
- Remodelación integral
KB Remodeling · CSLB #1066105
Consultar sobre un refuerzo sísmico
Cuéntenos qué observa y en qué ciudad. No hace falta la dirección para empezar.